מי יפתור את משבר הדיור?

בצל המשבר שפוקד את שוק הנדל"ן, הוועדה המרחבית 'זמורה' אירחה השבוע את כנס "תכנון ובנייה ברשויות המקומיות", בהשתתפות בכירים בכלכלה הישראלית, ראשי ראשיות וראשי ובכירים בתחום התכנון והבנייה. במהלך הכנס נרשמו חילופי האשמות בין נציגות היזמים וגורמי ועדות התכנון בסוגיית מחירי הדירות והקרקעות.

כ-200 משתתפים לקחו חלק בכנס "תכנון ובנייה והרשויות המקומיות" שנערך השבוע (שני) במזכרת בתיה בהשתתפות בכירים בכלכלה הישראלית, בכירים ברשות התכנון והבנייה, ראשי ועדות לתכנון ובניה, אזוריות ומרחביות, וכן ראשי רשויות מקומיות. בין המשתתפים: יו"ר מרכז הבנייה הישראלי ועיר הנדל"ן ערן רולס, מנכ"ל בנק לאומי חנן פרידמן, סמנכ"ל מיסוי מקרקעין ברשות המיסים שי אהרונוביץ', סמנכ"לית מנהל התכנון ויו"ר הוועדה המיוחדת גולן רותי שוורץ, יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובניה במחוז מרכז עו"ד מיכה גדרון.

יום העיון נערך ביוזמת הוועדה המרחבית לתכנון ובניה 'זמורה' בראשות אלון יוניאן, ועסק במגמות עכשוויות בשוק הנדל"ן והממשק בין הוועדות לתכנון לבין הרשויות המקומיות בהיבטי תכנון ורגולציה, הסרת חסמים והזדמנויות חדשות. הכנס נפתח בדברי ברכה של שלושת ראשי הרשויות המקומיות שחברות בזמורה: ראש המועצה המקומית מזכרת בתיה וגזבר הוועדה גבי גאון, ראש המועצה המקומית קריית עקרון חובב צברי וראש המועצה המקומית בני עי"ש אריה גראלה.

יו"ר הוועדה המרחבית זמורה, אלון יוניאן פתח את הכנס בהתייחסות לחשיבות שיתוף הפעולה בין הוועדות לרשויות המקומיות: "אחד המפתחות המרכזיים בעבודת הוועדות לתכנון המרחביות והאזוריות הוא לעבוד במשותף עם הרשות, לשמוע ולזהות כל הזמן את הצרכים והאתגרים השונים שעולים מהשטח ולתכנן בראייה צופת פני עתיד. שיתוף הפעולה ההדוק שלנו עם ראשי הרשויות אפשר לנו לצמוח ולהפוך את זמורה לאחת הוועדות המקצועיות והמובילות בתחום. בחמש שנים הקרובות צפויים להיבנות אצלנו במרחב התכנון כ-15,000 יחידות דיור ב'פריים לוקשיין', היקף חסר תקדים שיזניק את המרחב כולו במגורים, במסחר, בתשתיות, מתחמי תעסוקה, חיבור לכביש 6 ועוד".

בהמשך דבריו התייחס יוניאן למשבר המתמשך בשוק הנדל"ן. "מדובר בתוצאה של תהליכים ארוכי טווח, ולכן גם הפתרון לא יכול להתרחש ביום אחד", הדגיש. "גם לנו, בתור ועדות לתכנון ובנייה, יש חלק בבעיה שלא נולדה אתמול, והן חייבות להיות מעורבות גם בדרכים למציאת פתרונות שונים למשבר כשהפוקוס צריך להיות על ההתייעלות ושיפור השירות. אנו רואים בכל יום כיצד היחס האישי שזמורה מעניקה לכל תושב, תוך הקפדה על רמה מקצועית בלתי מתפשרת, תורמים לייעול התהליכים הן בשקיפות ומנהל תקין והן בהסרת חסמים וקיצור זמנים. הצבנו לעצמנו יעד להפוך לוועדה עצמאית עם סמכויות נרחבות יותר, מהלך אשר ייטיב עם הרשויות והתושבים ויפחית את הצורך לאשר תוכניות בוועדה המחוזית".

במהלך הכנס יו"ר מרכז הבנייה הישראלי ערן רולס תקף בחריפות את התנהלות רשות מקרקעי ישראל בתרומתה לדבריו למשבר הדיור שהחריף בשנים האחרונות. "כמה מהילדים שלכם יוכלו לדעתכם לרכוש דירה בעתיד? כמה לוחמים שישתחררו השנה משירות צבאי בגולני, נח"ל או צנחנים יוכלו לגור בדירה בבעלותם? שיווק מועט של קרקעות מובילים למחיר גבוה במכרזים, ועודף של שיווקים מוביל לירידה, ולמרות שזו משוואה פשוטה שידועה לכל לא נעשה דבר. אני מבקש להדגיש – רמ"י חיסלה את מעמד הביניים בישראל".

בדבריו טען רולס כי רמ"י היא מהמחוללות המרכזיות של פערי אי השוויון בישראל. "יש באוכלוסיה 10% עשירים שיכולים להרשות לעצמם וכל השאר עבדים ושפחות שישלמו 30 שנה את מחירי הקרקעות תוצרת רמ"י. תוך 15 שנה מחירי הקרקעות עלו פי עשרה בכל חלקי הארץ. לפני כן, קרקע לדירה בקריית גת, קריית ביאליק, עפולה, חדרה או אשקלון עלו ליזם 30 אלף ₪, והיום הוא ישלם על אותה קרקע בדיוק 300 אלף ש"ח ויותר. בהתאם, דירה שעלתה לפני 15 שנה 600-700 אלף ש"ח עולה כיום 1.8-2 מליון ₪ ויותר. אני כבר לא מדבר על כך שרמ"י משווקת בגליל ובנגב קרקע לבית פרטי לתושבים לא יהודים ב- 150 אלף ש"ח וליהודים ביותר ממיליון את אותה הקרקע לעיתים בישובים צמודים. למה? כי הם יכולים".

לטענת רולס הזוגות הצעירים בישראל אינם רוכשים היום דירות אלא בעיקר חובות. "מדובר בתשעה באב של מעמד הביניים הישראלי והעתיד של ילדינו", חרץ רולס. "רמ"י היא האחראית לטרגדיה הזאת שמבריחה את טובי ילדינו מהארץ. אצל נוטלי המשכנתאות אנחנו קרובים מאד לטרגדיית ה'סייב פריים' שארעה בארה"ב. בשלוש השנים האחרונות משפחות נטלו משכנתאות ומתחו את קצה גבול ההחזר החודשי שלהם ל- 4,000 -5,000 ש"ח לחודש, לפני עליית הריבית. היום עם הריבית הנוכחית ההחזר החודשי עלה ב-1500 ש"ח עד 3,000 ש"ח נוספים בממוצע. הם לא שיערו בתוכנית שלהם לשלם 40 אלף שקלים נוספים בשנה רק על ריבית. זה וידוא הריגה כלכלי של מאות אלפי משפחות".

בהמשך דבריו סיפר רולס כי עשרות משפחות פונות אליו בכאב ומספרות כיצד הן נלחמות בשיניים כדי לשרוד את החודש, או נמצאות על סף פירוק בשל חוסר היכולת לעמוד בתשלומים הגבוהים. "הגיע הזמן להגיד: המלך הוא עירום והגיע הזמן שנלביש אותו בבגדים, לא מחר אלא כבר היום, למען הילדים ולמען עתיד המדינה שלנו, שלמותה וחוסנה הכלכלי", הוסיף.

מנהל מחוז מרכז ברמ"י נסים אברהם, הגיב לדברי רולס: "מדובר בטענות פופוליסטיות. בכל הנאום היפה שלו, רולס שכח לציין שהמדינה מממנת דה-פאקטו דיור בר השגה לזוגות צעירים. כשאני משווק קרקע במכרז, אם לא אעשה זאת בצורה תקינה של מכרז הוגן, מסודר וסביב מחירים הגיוניים, אני אפגע קודם כל בתושב שמבקש לקנות דירה ממיטב כספו. מי שחושב שאנחנו מחזיקים בסתר ובמחשכים יחידות דיור ולא משווקים אותן טועה ומטעה. כל קרקע זמינה משווקת באופן מידי, נקודה. אז אולי בגוש דן לא רואים את זה, ואולי אלה לא המחירים של שנות ה-90, אבל תראו את הפיתוח האדיר באזור כאן. יישוב ותיק דוגמת בני עי"ש, שלא נגעו בו מבחינה תכנונית במשך עשרות שנים, הולך להכפיל את עצמו פי חמישה בשנים הקרובות עם תנופת בנייה של אלפי יחידות ותשתיות נלוות. מאיפה אתם רוצים להגיד לי שזה מגיע, מהיזמים או מהמדינה וזרועותיה?"

מנכ"ל בנק לאומי חנן פרידמן דיבר על המגמות בשוק הדיור והתייחס למפת החסמים והזדמנויות בוועדות התכנון והרשויות המקומיות. "שוק הדיור הוא פצצה חברתית מתקתקת. החלום היהודי של הזוגות הצעירים, הסטודנטים והחיילים המשוחררים לדירה מתרחק במהירות. ב-15 שנה האחרונות מחירי הדיור עולים כל הזמן. הדלק של הדבר הזה הוא בראש ובראשונה קצב גידול האוכלוסין של ישראל, הגבוה ביותר בOECD, בשיעור של 2.5 אחוזים ואין צפי שנרד מ-2% לפחות בשני העשורים הקרובים. גם העלייה בשיעור הגירושין מעלים את הביקוש לדירות".

"הממד השני הוא הליכי התכנון והבנייה שמצריך הקמת מרכזי תעסוקה גדולים ומשמעותיים באזורים מרוחקים מגוש דן, הדבר ישחרר את הלחץ ויאפשר מוביליות חברתית. לצד זאת, יש לאמץ באופן רחב יותר מעבר להעסקה מרחוק. בנוסף, אין שום סיבה שתמרוץ יזמים וחברות בפיתוח פרויקטים תשתיתיים במהירות וביעילות כפי שנהוג בעולם המערבי, לא יהיה גם בישראל".

פרידמן התייחס גם להשפעת שוק השכירות על מחירי הדירות לרכישה. "צריך להודות, שוק השכירות בישראל לא מתפקד. הדי. אן. איי הישראלי מכוון את המשפחות הצעירות לרכוש דירה בכל מחיר ואם בוחנים את האקלים הכלכלי כאן, לא בטוח שזה הדבר הנכון לעשות, בטח לא באופן גורף שאינו מותאם לכל זוג או משפחה. אם המדינה תאפשר ליזמים הטבות משמעותיות באופן שהם יוכלו לבנות עבור שכירות ארוכת טווח, זה בהחלט עשוי לצנן את הלהט של הזוגות הצעירים לרכוש דירות".

סמנכ"ל מיסוי מקרקעין ברשות המיסים שי אהרונוביץ' התייחס להשלכות בחוק ההסדרים לשנים 2023-2024 על עידוד התחלות הבניה. "אנחנו מוטרדים מאוד מסוגיית העיכוב בהתחלות הבנייה. על פי הערכות הבנק העולמי, הFED- האמריקאי ימשיך להעלות את הריבית וכפועל יוצא מכך צפויות עליות ריבית נוספות בישראל, דבר שצפוי להוביל לעצירה בהתחלות הבנייה ועליית מחירים נוספת". אהרונוביץ' הדגיש כי בחוק ההסדרים האחרון בוצעו מספר מהלכים משמעותיים כדי להניע את השוק. "הראשון – עידוד בניה בקרקעות פרטיות; יש המון אנשים שיש להם קרקעות פרטיות, אך הם חוששים למכור את הקרקע מכיוון שהם יודעים שהם יספגו אחוזי מס גדולים מאוד. הוראת השעה החדשה קובעת כי בקרקעות שניתן לבנות עליהן למגורים לפחות 8 יחידיות דיור, ישנו חלון זמן של עד 4 שנים שבמהלכו תוענק הטבה לבעל הקרקע שישלם מס על השבח הריאלי בשיעור של 25 בלבד במקום 47 אחוזים. השני – מי שיש לו דירת מגורים שהרכישה שלה קדמה ל- 2014, זכאי בעת המכירה לליניאריות מוטבת. המהלכים הללו ואחרים הם דרמטיים מכיוון שהם יגדילו את ההיצע".

אורי בוסקילה, המשנה לראש עיריית בת ים ויו"ר הוועדה מרחבית ביישובי הברון, סיפר דיבר על הניתוק בין הזירה המוניציפאלית לבין גופי התכנון הארציים ומשרדי הממשלה. "אנחנו רואים כיצד במקרים רבים פועלים לראש הרשות מעל לראש, מבלי לשאול אותו אילו אתגרים יש לפתחו, מהם הצרכים שלו, איך הוא רואה את היישוב שלו בעוד שנתיים, חמש ועשר שנים ומבלי לקיים בחינה מעמיקה מהו קצב הפיתוח הנכון. אם ניקח לדוגמא את ג'סר אזרקא; מדובר ביישוב עם פוטנציאל אדיר שממילא מנותק תרבותית וסביבתית, ובמקום להקל עליו רק מערימים עליו קשיים. צריכים להבין שראש רשות הוא לא האויב של גופי התכנון אלא הטורבו של תנופת הדיור, כך גם היזמים והקבלנים.. אני עדיין לא רואה את הגורם המשמעותי שמנווט את הספינה וחותר לכך שהשלטון המקומי יהיה שותף אמיתי למשימה".

ראש מועצת מזכרת בתיה גבי גאון: "כראשי רשויות אנחנו צריכים להראות הרבה יותר נכונות לאינטגרטיביות מצד המדינה, באופן שתתקיים עבודה ישירה מול הרשות המקומית. שוק הנדל"ן רווי אתגרים ורק סכרון בין כלל הגורמים, הממשלתיים והמקומיים, הם המפתח לפיתוח נכון. מי שיתחבר לראייה אינטגרטיבית יזכה לאהדה וליד מושטת בעור שדווקא עשיית שרירים עלולה לייצר אנטגוניזם. בשביל לפתור אתגרי תכנון ובנייה אנחנו חייבים שולחן עגול. במרחב שלנו עתידים לקום בשנים הקרובות 15,000 יחידיות דיור והאזור כולו הולך להכפיל עצמו פי יותר מפי שתיים וחצי. אנחנו צריכים לכנס שולחן עגול ומשמעותי, לנתק את החומות ולהסיר חסמים כדי להביא לתשתיות מפותחות כך שהתשתיות יחכו לתושבים ולא להפך".

יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז מיכה גדרון ציין: "על פי חוק התכנון והבניה, הסמכויות של הוועדות האזוריות והועדות המקומיות אינן מקבילות, כך שברגע שישנה תוכנית שעתידה לצאת לפועל על-ידי ועדה מקומית, היא אוטומטית פוקעת מהוועדה המחוזית. בשל העובדה הזו, על כלל הועדות לתכנון ובניה ללמוד באופן מואץ את המשמעויות הרגולטוריות ומאידך להקפיד כל העת על סכרון מלא בין מנהל התכנון והשלטון המרכזי לבין השלטון המקומי. בהקשר הזה ראוי לשבח את הוועדה המרחבית 'זמורה' ואת יו"ר הוועדה אלון יוניאן, שפועלים במקצועיות תוך למידה מתמדת וסנכרון עם כלל הגורמים כדי להביא ליעילות".

סמנכ"לית מנהל התכנון ויו"ר הוועדה המיוחדת רותי שוורץ גולן דיברה על ההזדמנויות והאתגרים ברגולציה בחוק התכנון והבניה והקשר עם הוועדות המקומיות. "מתוך הצורך האקוטי להמריץ את ההתחדשות העירונית, התחלנו את עבודת המטה שלנו על התוכנית שתחליף את תמ"א 38. כיום כולם מבינים שיש לעבות את ארגז הכלים של השלטון המרכזי ואנחנו פועלים בימים אלה כדי להעביר יותר סמכויות לוועדות המקומיות, בכפוף לסיכומים בחוק ההסדרים. אני רוצה להודות לאלון ולכל הצוות של 'זמורה' על הכנס החשוב הזה וכן על העבודה המדהימה והנמרצת בהיבטי התחדשות עירונית, שירות לתושב, חדשנות ושיפור בהליכים בירוקרטיים ואנחנו כבר רואים את הפירות בשטח".